Verkehrswertgutachten

Warum benötigen Sie einen Immobiliengutachter?

Mit einem Gutachten erhalten Käufer und Verkäufer eine realistische Einschätzung des Marktwertes eines Gebäudes. Bei Erbauseinandersetzungen, im Scheidungsfall und bei einem geplanten Verkauf/Kauf kann ein Immobiliensachverständiger für eine neutrale Berechnungsgrundlage sorgen. Beim Verkauf/Kauf einer Immobilie sollten Sie nie auf ein Gutachten verzichten. Als Käufer sieht man, ob der Kaufpreis gegebenenfalls überzogen ist..

Wie erkennen Sie einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Daher sollten Sie die Qualifikationen eines Sachverständigen für Immobilien vor Auftragserteilung genau prüfen. Achten Sie dabei besonders auf folgende Punkte:

Ausbildung
Erfahrung
Fortbildungen

Was überprüft ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter stellt den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks fest. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück am Markt erzielen könnte. Ein Immobiliengutachten kann je nach Art der Immobilie auf verschiedene Arten fachgerecht erstellt werden:

Vergleichsverfahren: Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert anhand ähnlicher Objekte.
Ertragswertverfahren: Bei nicht selbst genutzten Immobilien, bei denen die Renditeerwartung im Vordergrund steht, kommt diese Variante bevorzugt zum Einsatz. Anhand der nachhaltig erzielbaren Miete wird der Verkehrswert errechnet.
Sachwertverfahren: Diese Berechnungsart ist in erster Linie für selbst genutzte Häuser und Wohnungen zu bevorzugen. Hier fließen auch Faktoren wie die Abnutzung, das Baujahr Ausstattungsstandard und der Grad der Modernisierung mit in die Berechnungen ein.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der Bausachverständige einen genauen Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung bzw. Außenanlagen. Insbesondere folgende Punkte prüft er dabei genau:

– Lage: Der Gutachter berücksichtigt die Bebauung in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten. Ebenso die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung oder eine Altlastenverdachtsfläche wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.

– Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen. Aufschläge/Abschläge sind möglich.

– Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Heizung- und Sanitäreinrichtungen, der Außenwände, des Daches, der Fenster, Decken und Fußbodenbeläge sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein.

Erschließung: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Hier überprüft der Gutachter, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation vorhanden und mit der Kommune abgerechnet sind.

Energie: Der Gutachter bewertet den Zustand des Gebäudes hinsichtlich seines Energiebedarfes.

Grundstückslasten: Der Gutachter überprüft das Grundbuch. Sind hier dauernde Lasten (Leitungsrechte, Überfahrtsrechte oder auch Wohnungsrechte usw.) eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.

Marktlage in der Region: Das aktuelle Marktgeschehen wie Angebot und Nachfrage beeinflusst den Immobilienpreis. Der Gutachter berücksichtigt dies durch Anwendung eines Sachwertfaktors (Marktanpassungsfaktors).

Erforderliche Unterlagen:

Aktueller Grundbuchauszug
Baubeschreibung
Baugenehmigung(en)
Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
Flächen- und Raumberechnungen (Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche)
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Amtlicher Lageplan
Übersicht über wesentliche Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre
Energieausweis
Mietverträge oder Mietzahlungsaufstellung
Teilungserklärung
Aktuelle Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung (die letzten drei Protokolle)
Höhe der Instandhaltungsrücklagen

Gegebenenfalls benötigt der Gutachter auch eine notarielle Beurkundung über Nießbrauch/Wohnrecht oder einen Erbbaurechtsvertrag.

Wichtige Informationen für die Erstellung des Gutachtens

Anhand der folgenden Fragen klären wir mit Ihnen im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs, welche Dokumente wir für Ihr Verkehrswertgutachten benötigen:

Anlass: Wofür benötigen Sie das Gutachten? Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Gerichtsprozess, Zwangsversteigerung, Finanzierung, Finanzamt, Kauf, Verkauf ?
Objekttyp: Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt, etc.
Haushalte: Wie viele Wohneinheiten gibt es?
Standort: Wo befindet sich die Immobilie?
Rechtslage: Müssen Rechte von Dritten bewertet werden, die im Grundbuch eingetragen sind? Liegen Baulasten wie zum Beispiel ein Wegerecht vor? Sind Altlasten im Altlastenverdachtskataster dokumentiert?
Baurecht: Welches Baurecht gilt für das Grundstück?
Welcher Wertermittlungsstichtag ist vorgegeben ?.
Handelt es sich um ein Sanierungsgebiet, Altlastengebiet
Gibt es Vorschriften hinsichtlich Naturschutz, Denkmalschutz, Hochwasser,